In het zoeken naar rendement over eigen vermogen overwegen steeds meer mensen om een woning te kopen om deze vervolgens te verhuren. Het is een optie. Maar wel een om heel goed over na te denken voordat u hiertoe overgaat.
Prijsstijgingen deels door koop voor verhuur
Vrijwel alle werknemers nemen deel aan een pensioenregeling. Hierbij wordt door werkgever en werknemer maandelijks een premie betaald aan het pensioenfonds. Het pensioenfonds belegt de premies. Over deze beleggingen behaalt het pensioenfonds, als het goed is, een rendement. Ver in de toekomst, bijvoorbeeld pas over 30 jaar moet het pensioenfonds starten met maandelijks uitkeren van een pensioen aan de deelnemer. Die uitkering wordt dan gefinancierd vanuit de premies die elke maand zijn betaald én het rendement dat het pensioenfonds met het ingelegde geld heeft behaald. Hoe hoger dit rendement is, hoe hoger ook de pensioenuitkering kan zijn. Pensioenfondsen zoeken dus altijd naar mogelijkheden om voor een heel lange periode veilig te beleggen en daarbij een redelijk rendement te behalen.
Zowel Nederlandse als internationaal werkende pensioenfondsen en vermogensbeheerders beleggen ook in onroerend goed, waaronder particuliere woningen.
De Nederlandse markt wordt door deze beleggers om verschillende redenen aantrekkelijk gevonden. Dit heeft tot gevolg dat woningen steeds vaker door grote financiële instellingen worden gekocht om deze, na een eventuele renovatie, te verhuren. Indien de vraag naar koopwoningen stijgt, zonder dat ook het aanbod toeneemt, leidt dit tot een stijging van de prijzen.
Dat kunnen wij toch ook?
Steeds meer particulieren komen op de gedachte om ook een woning te gaan verhuren. Die gedachte kan bijvoorbeeld opkomen wanneer twee mensen die ieder een eigen woning hebben met elkaar een relatie aangaan en besluiten om te gaan samenwonen. Wat dan te doen met de woning die achterblijft? Verkopen of verhuren?
Ook de consument die bijvoorbeeld een ton spaargeld op de bankrekening heeft staan en op het eind van het jaar ziet dat hij daar precies €1,- rente over krijgt, is niet blij. Er kan dan een plan ontstaan om dit bedrag te gebruiken om een deel van een aan te kopen woning te financieren en voor het andere deel een hypotheek af te sluiten. Ook de consument kan dus de gedachte opvatten om een woning te verhuren en hiermee een beter rendement te behalen dan bij sparen mogelijk is.
Huurders hebben in Nederland veel rechten
Huurders genieten in Nederland een grote bescherming. Als verhuurder kun je dus niet “zomaar” de huurovereenkomst opzeggen. In een beperkt aantal gevallen is het mogelijk om een huurovereenkomst voor een korte periode aan te gaan. Met een vergunning van de gemeente kan dat voor leegstaande woningen op grond van de Leegstandswet. Daarnaast is een Kortdurende verhuur mogelijk voor maximaal 2 jaar. Op de site van de Rijksoverheid is een overzicht opgenomen van de voorwaarden waaraan moet worden voldaan, wanneer u een woning voor een korte periode wilt verhuren: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/tijdelijk-huren/vraag-en-antwoord/welke-mogelijkheden-voor-tijdelijke-verhuur-zijn-er
Er komt veel bij kijken
Grote financiële instellingen die honderden of duizenden woningen als belegging bezitten, schakelen professionele partijen in om het beheer van deze woningen en de contacten met de huurders te verzorgen. Als particulier met een of twee woningen in de verhuur zult u dit of zelf moeten doen of moeten uitbesteden aan bijvoorbeeld een makelaar. Dat laatste brengt dan uiteraard weer kosten met zich mee.
Verhuur vergt in de praktijk de nodige aandacht op verschillende punten. Wij zetten een aantal hiervan op een rij:
- Indien u de aankoop van de woning deels wilt financieren met eigen geld en deels via een daarvoor af te sluiten hypotheek, zult u merken dat veel banken geen hypotheken voor verhuur willen verstrekken of hiervoor andere (hogere) tarieven rekenen dan voor een hypotheek die u voor de aankoop van een woning waarin u zelf gaat wonen, afsluit.
- Heeft u al een hypotheek op de woning, denk hierbij aan de situatie zoals we hierboven hebben beschreven van de twee mensen die besluiten te gaan samenwonen, dan is in de meeste hypotheekvoorwaarden een verbod op verhuur opgenomen. Vraagt u toestemming dan zal dat in de meeste gevallen geweigerd worden.
- Ook bij het afsluiten van een brandverzekering zult u merken dat niet elke verzekeringsmaatschappij u met open armen ontvangt. Een verhuurde woning wordt door deze maatschappijen gezien als een verhoogd risico.
- Niet elke huurder betaalt op tijd zijn huur. U kunt dus te maken krijgen met vervelende incasso-trajecten.
- Ook kunt u te maken krijgen met onverwachte reparaties en onderhoud van de woning. Waar u bepaalde zaken in de door u zelf bewoonde woning misschien “laat zitten” kan een huurder u dwingen deze reparaties uit te voeren.
- In de politiek wordt kritisch gekeken naar wat men al snel “huisjesmelkers” noemt. Of die benaming nu helemaal terecht is laten we in het midden. Maar op steeds meer plaatsen zien we initiatieven om starters op de woningmarkt te beschermen door “koop voor verhuur” onaantrekkelijker te maken. Een van de instrumenten die daarvoor ingezet kan worden, is het fiscale instrument. Door inkomsten uit verhuur van woningen anders (hoger) te gaan belasten.
- Indien u om welke reden dan ook liquiditeiten nodig heeft, is het maar de vraag of u de woning tegen een goede prijs kunt verkopen indien de huurders het recht hebben om hun huurovereenkomst voort te zetten.
Wij denken graag met u mee
Overweegt u een woning te gaan verhuren? Doe dat dan niet op basis van de mooie verhalen “aan de borreltafel” maar laat u goed informeren over de voor- en nadelen. Wilt u hierover eens uitgebreider met ons praten? Daar zijn wij graag toe bereid. Belt u ons voor het maken van een afspraak.