Op verjaardagen of misschien afgelopen jaarwisseling heeft het misschien wel de revue gepasseerd: wanneer je een andere woning gaat kopen kan je mooi rendement maken door jouw huidige woning niet te verkopen maar te gaan verhuren.
Woningschaarste en stijgende prijzen
Er is veel meer vraag naar woonruimte dan er wordt aangeboden. Het gevolg is dat de prijzen van zowel woningen als huren stijgen. De normale situatie is dat wanneer iemand een eigen woning heeft en een andere woning gaat kopen, de oude woning wordt verkocht en de opbrengst hiervan (mede) wordt gebruikt voor de financiering van de nieuwe woning.
Niet verkopen maar verhuren
Het “verhaal” dat het nu goed doet op verjaardagsfeesten is dat je er verstandig aan doet om de oude woning niet te verkopen maar te gaan verhuren. Aan deze wijsheid liggen met name twee gedachten ten grondslag te weten: de prijzen van woningen zullen blijven stijgen. Dus door nu niet te verkopen, maar bijvoorbeeld over 5 jaar, bouw je vermogen op. De tweede gedachte is dat je voor de woning veel hogere inkomsten uit verhuur kan behalen dan de lasten van de financiering van dit pand.
Heel veel mitsen en maren
Deze constructie oogt aantrekkelijk voor de woningeigenaar, maar er zijn veel mitsen en maren. Wij noemen er een aantal:
- Ten behoeve van jouw “oude” huis heb je waarschijnlijk ook een hypotheek afgesloten. Vrijwel alle banken hebben in hun voorwaarden staan dat het verboden is deze woning te verhuren. Doe je dat toch en signaleert de bank dat, dan kan de bank de lening in een keer opeisen. Eist de bank de lening niet op, dan moet je rekening houden met een (forse) opslag op de te betalen hypotheekrente.
- Jij hebt jouw oude pand verzekerd tegen brand en andere schades. Deze verzekering is aangegaan onder de voorwaarde dat je zelf in dit pand woont. Ga je het pand verhuren dan zal de verzekering moeten worden aangepast. Ook hier geldt dat dit kan betekenen dat de premie hoger wordt.
- Wordt de woning voor onbepaalde tijd verhuurd dan bestaat er geen recht op hypotheekrenteaftrek.
- Met de huurders zal een huurovereenkomst moeten worden afgesloten. Huurders worden door de wetgever stevig beschermd. Een woning is in verhuurde staat veel minder waard dan in onverhuurde staat. Dit betekent dat wanneer je op enig moment de woning moet verkopen omdat je de geldwaarde van de woning voor andere doeleinden nodig hebt, er een fors vermogensverlies is wanneer de huurders huurbescherming genieten en in de woning blijven wonen.
- Ga er ook vanuit dat verhuurders in de komende jaren steeds meer maatregelen moeten nemen om de woning energiezuiniger te maken en dat het niet voldoen aan deze eisen zal leiden tot lagere huren.
- Steeds meer gemeenten gaan beperkingen invoeren met betrekking tot het verhuren van de woning.
- Hoewel wij het ons nu niet zo goed kunnen voorstellen maar de recente geschiedenis laat zien dat het toch mogelijk is: een scherpe daling van de prijzen van woningen en/of een sterke stijging van de hypotheekrente.
Breng de voor- en nadelen goed in kaart
Ons advies is om niet alleen af te gaan op de mooie verhalen op sociale media of op verjaardagen. Bespreek jouw wensen en gedachten met ons. Samen wegen wij dan de voor- en nadelen af. Alleen door je goed te oriënteren kom je tot een verantwoorde beslissing.