Als financieel adviseur krijgen wij de vraag steeds vaker: kunnen we in plaats van ons spaargeld tegen lage rente op een spaarrekening te hebben staan beter een woning kopen en deze vervolgens verhuren? Deze vraag is niet met een simpel “ja” of “nee” te beantwoorden. In dit artikel gaan wij in op een aantal aspecten die van belang kunnen zijn voordat u een beslissing neemt.
De rente is al vele jaren laag
De rente over spaargeld is al vele jaren laag. De rente is zelfs lager dan de inflatie. Dit betekent feitelijk dat wanneer u geld stort op een spaarrekening bij een bank, de koopkracht van dit geld elk jaar iets minder wordt. Kijkend naar wat je voor dit geld kunt kopen, kun je dus stellen dat je door te sparen elk jaar een klein beetje armer wordt.
Toch verdient dit enige nuance. Sparen doen mensen ook om onverwachte tegenvallers op te vangen. Het dak van uw woning dat opeens gaat lekken of de auto die een grote reparatie moet hebben. Daarnaast sparen mensen om te reserveren voor uitgaven die slechts om de paar jaar moeten worden gedaan. Denk aan het laten schilderen van de woning. Dit moet normaal gesproken eens in de 7 tot 10 jaar gebeuren. Over het algemeen zijn de kosten hiervan aanzienlijk. Door als woningeigenaar hiervoor maandelijks een bedrag opzij te zetten, maak je het je zelf op dit punt gemakkelijk.
Sparen voor de lange termijndoelen
Het doel van het sparen kan ook minder concreet zijn en een situatie betreffen die pas vele jaren later speelt. Bijvoorbeeld een financiële reserve voor na het pensioen. Of gewoon geld dat “over” is en nog niet direct een bestemming heeft.
Het zijn vooral relaties in deze laatste categorie die op enig moment op de gedachte komen om een woning te kopen en deze te verhuren. De gedachte hierachter is dat er op dit moment een schaarste is aan huurwoningen. Woningzoekenden zijn bereid relatief hoge huren te betalen. Men neemt aan dat door een woning te kopen en deze vervolgens te verhuren er een mooi rendement kan worden gemaakt.
Een woning of meerdere woningen?
Stel dat iemand €200.000 kapitaal heeft. Zo iemand zou kunnen besluiten om één appartement of woning te kopen en de hele koopprijs zelf te financieren. Het is ook mogelijk om in dit voorbeeld drie woningen te kopen waarbij in elke woning €66.000 eigen geld wordt geïnvesteerd en vervolgens voor elke woning die wordt aangekocht een hypotheek van €134.000 wordt afgesloten. Zo kunnen er drie woningen worden verhuurd en ontstaat er ook driemaal rendement. Steeds meer banken zijn bereid aan zo’n financiering mee te werken, mits het bedrag dat wordt geleend per pand fors lager is dan de waarde van het pand en er voldoende zicht is op huurinkomsten.
Aspecten die aandacht moeten hebben
Wij adviseren onze relaties goed na te denken voor ze tot een dergelijke investering overgaan. Onderstaand bespreken wij enkele aspecten:
- Spaargeld op de bank kunt u opnemen op het moment dat u dit nodig heeft. Dat kan op een onverwacht moment zijn. Zit het geld in een woning opgesloten dan kunt u dit geld er niet zomaar uithalen. U zult dan of de woning moeten verkopen of moeten proberen de hypotheek te verhogen. Wilt u de woning verkopen dan is het maar de vraag of op dat moment de markt van koop- en verkoop voor u gunstig is.
- Indien u de woning onverwacht wilt verkopen dan zal in het algemeen de woning verhuurd zijn. Huurders hebben veel rechten. Het enkele feit dat u de woning wilt verkopen doet de huurovereenkomst niet eindigen. Een woning in onverhuurde staat heeft een hogere waarde dan in verhuurde staat. Indien u dus de woning onverwacht moet verkopen kan dit tot een fors vermogensverlies leiden.
- Zoals aangegeven hebben huurders veel rechten. Dit betekent dat zij reparaties aan de woning kunnen afdwingen die u misschien in uw eigen woning achterwege zou laten. U zult dus bij het verhuren er rekening mee moeten houden dat u gedwongen wordt om kosten te maken voor onderhoud van de woning.
- In de komende jaren zullen door de overheid veel energiebesparende maatregelen worden genomen. Het is verstandig rekening te houden met maatregelen die aan verhuurders worden opgelegd met het effect dat huurders lagere energielasten krijgen.
- Financiert u een deel van de koopsom met een hypotheek dan is het belangrijk om te letten op de eisen die de bank stelt. Veel banken verbieden verhuur aan toeristen via bijvoorbeeld Airbnb. Maar ook moet er zekerheid zijn dat de bank die de hypotheek verstrekt, verhuur voor onbepaalde tijd toestaat.
- Sluit u een hypotheek voor een woning die u gaat verhuren, dan mag de rente die u over deze lening betaalt, niet in mindering worden gebracht op uw belastbaar inkomen.
- De fiscus ziet een woning die is aangeschaft om te verhuren over het algemeen als vermogen in box 3. Dit betekent dat de fiscus over deze waarde een fictief rendement berekent en dit optelt bij uw inkomen en dit meetelt bij het bedrag waarover u belasting moet betalen.
- Tot slot groeit in de samenleving de kritiek op commerciële verhuur van woningen. Deze kritiek is dan vaak gebaseerd op de waarneming dat investeerders veel woningen opkopen waardoor er nog minder koopwoningen overblijven voor jonge mensen die de woningmarkt betreden. Zowel in de landelijke- als in de plaatselijke politiek neemt de roep toe om maatregelen te nemen die de ontwikkeling van woningen aankopen en vervolgens verhuren, afremmen.
Bespreek met ons uw wensen en neem de tijd voor een goede afweging
In dit artikel hebben wij een aantal aandachtspunten genoemd die van belang zijn indien u overweegt een woning te kopen om deze vervolgens te gaan verhuren. Ons advies: neem eerst contact met ons op. We brengen uw wensen en afwegingen goed in kaart en bespreken graag met u de voor- en nadelen van verschillende opties, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen.