Wanneer u uw hypotheekschuld eerder wilt aflossen dan met de bank was afgesproken, kunt u te maken krijgen met een “boete”. In de praktijk leidt dit tot veel misverstanden. We zetten daarom in dit artikel een aantal zaken op een rij.
De afspraak met de bank
Wanneer u voor de financiering van uw woning bij de bank een hypotheek afsluit, spreekt u met de bank de termijn af waarvoor u deze lening aangaat. Vaak is dit voor 30 jaar. Daarnaast spreekt u af welke rentevergoeding u voor deze lening aan de bank betaalt. U kunt hierbij de rente voor de volle 30 jaar afspreken. Dit betekent dat de rente die u moet betalen deze gehele periode niet verandert. Ook kunt u afspreken dat de rente voor bijvoorbeeld 10 jaar wordt vastgezet en de bank u na deze periode een nieuw rentevoorstel doet voor een nieuwe periode. Wie ervan uitgaat dat de rente nu laag is en in de toekomst hoger zal worden, zal over het algemeen een lange periode kiezen waarop hij de rente vastzet.
De bank leent het geld zelf ook weer
Het geld dat de bank u leent, heeft de bank zelf ook weer geleend. Wanneer we het beeld sterk versimpelen dan vindt het volgende plaats: u maakt een afspraak om een lening bij de bank af te sluiten voor bijvoorbeeld €250.000 tegen een rente van 2% voor 10 jaar. De bank gaat vervolgens op zoek naar een iemand die de bank €250.000 wil lenen voor 10 jaar tegen een rente lager dan 2%. Het verschil tussen wat de bank u aan rente rekent en aan de spaarder betaalt, vormt voor de bank de vergoeding voor kosten en rendement.
Zonder kosten de schuld aflossen
In vrijwel elke hypotheekovereenkomst is bepaald, dat – wanneer u gedurende de periode dat u de lening bent aangegaan (in ons voorbeeld 30 jaar) – u deze lening zonder kosten mag aflossen wanneer u de woning verkoopt. De aflossing zult u dan in het algemeen doen vanuit de verkoopopbrengst van de woning.
Daarnaast bepalen de leningsvoorwaarden ook dat u jaarlijks een bepaald percentage van het geleende bedrag zonder kosten mag aflossen. Vaak is dat per kalenderjaar 10% van het bedrag dat u heeft geleend. In theorie zou je als consument dus in tien jaar zonder kosten de hele hypotheek mogen aflossen. Sommige banken accepteren een aflossing zonder kosten van 20% per kalenderjaar.
Vergoeding indien u meer wilt aflossen
Wilt u echter meer aflossen, dan zal de bank u over het algemeen kosten in rekening brengen. Dit doet de bank wanneer de actuele rente op het moment van vervroegde aflossing lager is dan de rente die u bij het afsluiten van de lening met de bank heeft afgesproken. De argumentatie hierbij is, ook weer sterk vereenvoudigd, de volgende: de bank heeft om u de lening te verstrekken een afspraak gemaakt met een spaarder die zijn geld uitleent aan de bank. De bank is, in ons voorbeeld, verplicht om deze spaarder gedurende 30 jaar een bepaald rentepercentage te betalen. Doordat u nu eerder gaat aflossen en de rente lager is dan destijds bij het aangaan van de lening, kan de bank het geld dat zij van u terugkrijgt niet meer tegen dezelfde rente uitlenen, terwijl de bank de spaarder wel over de volledige, afgesproken termijn rente moet betalen. De bank krijgt dan niet meer de rente waarop zij had gerekend. Dit leidt tot een verlies bij de bank.
Verlies van de bank wordt doorbelast als “boete”
De wetgever schrijft voor hoe de bank dit verlies aan rente-inkomsten moet berekenen. Vervolgens mag de bank de kosten van dit verlies in rekening brengen aan de klant die eerder dan afgesproken termijn zijn lening wil aflossen. Bij deze berekening wordt bijvoorbeeld rekening gehouden met het recht van de klant om in het jaar van de vervroegde aflossing eenmalig 10% van de leensom “boetevrij” af te lossen. Naarmate de resterende looptijd van de lening langer is en het deel dat vervroegd wordt afgelost groter is, kunnen de kosten zeer aanzienlijk zijn en gemakkelijk meer dan tienduizend euro bedragen. Dit speelt vooral wanneer u de lening in zijn geheel voortijdig wilt aflossen, omdat een andere bank u een veel aantrekkelijker aanbod doet om bij hen een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Voorlopige opgave
Wanneer u aan de bank laat weten dat u uw lening vervroegd wilt aflossen dan zal zij u een voorlopige berekening sturen van de kosten die aan u doorbelast worden. In de afgelopen periode is het echter vaak voorgekomen dat tussen het moment dat u deze voorlopige opgave krijgt en het moment waarop de aflossing daadwerkelijk plaatsvindt, de rente verder daalt. Dit kan tot gevolg hebben dat de uiteindelijke kosten die aan u in rekening worden gebracht vele duizenden euro’s hoger zijn dan in de voorlopige opgave was vermeld.
Eind van het jaar
Wilt u een deel van uw lening aflossen zonder extra vergoeding, dan kunt u in december maximaal 10% van het hypotheekbedrag aflossen en in januari opnieuw 10%.
Ondanks de extra kosten die u moet betalen bij vervroegde aflossing kan het oversluiten van een hypotheek toch fors kosten besparen. Deze besparing geldt niet alleen voor de langere termijn, maar kan ook al leiden tot directe verlaging van uw maandlasten.
Goede begeleiding bespaart kosten
Het is wel belangrijk dat u alle opties goed doorrekent. Wij kunnen niet alleen deze berekeningen voor u maken, maar wij kunnen u bij dit traject ook begeleiden, zodat u de goede informatie heeft over de werkelijke kosten die aan u berekend gaan worden.
Wilt u met ons eens oriënterend verkennen of er besparingen mogelijk zijn op uw hypotheek? Neem dan gerust contact met ons op.